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2016年930新政後，宅地供應端調控顯明顯成效，當年北京四季度成交的住宅類規劃建築面積超前三季度總和。2017年整體供應規模明顯加大，若將出讓的用於租賃的203.9萬平方米集體建設用地考慮在內，2017年北京宅地供應結構與未來五年供應計劃中普通商品住宅、保障性住房、租賃住房4:4:2的結構劃分基本相符。而2018年至今成交的宅地中普通商品住宅用地供應占比略高，且總體供應規模與本年供應計劃間存在一定差距，預計下半年北京宅地供應端將繼續發力。
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圖：2017年與2018年至今宅地成交結構對比圖
註：租賃房用地包括公開招拍掛市場成交的企業自持地塊。
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從地塊區域分佈來看，受中心城區功能疏解政策影響，近兩年北京宅地供應主要集中在次中心區域，與職住平衡導向呼應、市區內企業駐地體量大的海淀、朝陽、豐臺的外圍區域宅地供應規模大，另外，宅地供應向北部第一圈層遠郊區和南部遠郊區擴散，其中大興得益於新機場建設等發展機遇利好宅地供應規模尤為顯著，共成交19宗宅地，規劃建築面積190萬平方米。
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??共有產權房
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限價房與以往普通的商品住房性質相同，具有北京市購房資格的居民傢庭即可申請，隻是取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易。
2017年以來，北京自住房、共有產權房成交地塊35宗，住宅項目規劃建築面積共390萬平方米。多數已成交的共有產權地塊分佈在五六環之間，占比超過50%。分區域來看，通州、朝陽和大興各成交4宗地塊，三區住宅項目規劃建築面積131萬平方米，占總成交面積的36.4%。海淀和豐臺兩區共有產權用地占比分別為5%和6%，項目供應數量與區域產業人口發展尚不匹配。價格方面，城區朝陽和海淀因區位優勢突出，項目位於區域內熱點板塊，交通配套完善，多數共有產權房銷售價格逾35000元/平方米。平谷、密雲等偏遠區域價格低於20000元/平方米。
??普通限價房
作為全國政策導向的標桿城市，2016年國慶節前夕北京出臺政策開啟本輪調控周期。在930新政中，狠抓源頭，將土地市場調控內容放在瞭八項措施中的首要位置，不僅要加大宅地供應力度，重啟“7090”結構方案，加快自住型商品住房用地供應，也明確瞭“強化‘控地價、限房價’的交易方式……試點采取限定銷售價格並將其作為土地招拍掛條件”的措施，以此達到通過限定房價控制土地市場熱度進而穩定市場預期的目的。
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2016年“930”新政後，北京宅地供應結構中，商品住宅類用地分為共有產權房用地和普通限價房用地兩種，普通限價房與共有產權房雖同為產權類住房，但性質差異較大，本文將對這兩類住房分別予以分析。
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2017年至今（2016年四季度宅地成交不含普通限價房用地）共成交60宗限價房用地，規劃建築面台中月子中心｜台中月子中心推薦積超500萬平方米。從區域分佈看，大興、房山、豐臺三區域成交規劃建築面積均在50萬平方米以上，占比總計近四成。而距城區距離較遠的懷柔及土地資源稀缺的東城區均僅有一宗限價房項目土地儲備。
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如此大體量的限價項目何時入市，一直牽動著北京置業需求群體尤其是剛需群體的關註。5月26日北京住建委發佈《關於加強限房價項目銷售管理的通知》，確定瞭限價房項目限價不高於評估價85%的地塊將轉化為共有產權房，同時明確瞭兩種性質不同住房的銷售限制，限價房項目銷售辦法正式落地，為限價房項目正式入市吹響號角。
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圖：限價房項目密集分佈區具體分佈圖
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2018年6月起至今，北京先後有5個限價房項目（包括瀛錦苑二期）取得預售證，集中分佈在大興和房山區。限價房項目多實行“7090”政策，且銷售均價與周邊同等項目相比具有明顯的價格優勢，受市場重點關註。首批開盤的兩個限價房項目，前期意向登記環節中，排卡驗資客戶人數均在項目推出套數的三倍以上，開盤當天均售罄。
圖：2016年10月至今北京成交的限價房用地區域分佈情況
在現有市場及政策環境下，因在地塊成交時已確定瞭房屋售價，房企無需再觀望時機出貨，在普遍資金存壓的形勢下房企也傾向選擇加快周轉盡快上市，其中房山區西潞街道某限價房項目拿地後僅隔八個月即取得預售證，按照這種速度，2017年後成交的500萬平限價房項目有望在今明兩年批量入市。
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據中國指數研究院對北京土地公開招拍掛市場的監測，2016年10月至今，除棚戶區改造安置項目外，北京共成交102宗住宅用地，住宅類規劃建築面積總體規模超1100萬平方米，可售的商品住宅部分全部在土地出讓環節限定瞭未來的房屋售價。
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供給模式變革發力，北京樓市下半年將如何走？
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2017年“317”調控後，北京房地產市場持續處於深化調整期，房價走勢平穩，2017年全年以至今年上半年商品住宅成交面積均降至近十年同期最低水平。就北京市場而言，成交規模的明顯縮減與市場長期處於供不應求關系重大。現階段調控步入平穩期，相對政策端，土地市場出現的創新性變動對市場的影響力更為突出，下面我們將從市場供應端入手對北京市場走勢進行分析。
整體來看，目前多數區域均存部分限競房轉化為共有產權房的可能，且熱點區域高總價項目和周邊項目價差更大，未來轉化概率高，這對穩定市場預期的作用將更為顯著。
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